一、新泰市房价高不高？
这个问题似乎没有问的必要，大多数人认为房价虚高，不仅新泰，全国都是如此，从个人角度来看说房价高是没错的。但是，从大环境下解释却并非如此，因为最近10多年房价猛增的背后正是城市化进程加快的时期，可惜大多数人的收入增长速度并没有跟上，这是大环境所致，也是个人觉得房价过高的根本原因，实际上按市场供求关系上看，现在全国大多数地方房价可能是合理的，为了让需求者能够买房，国家出台了面向普通需求者仅有的高达30年的低息贷款。
二、现行房价的背后支撑是什么？
先来看下年面政府财政收支情况：
实际上，查一下前几年财政也是入不敷出，全国各地基本情况也差不多。因为地方政府长期入不敷出，当年中央把房地产这块收入划给了地方财政。在财政压力下，这就要求在新的产业结构调整完毕前财政收入大多还需房地产支撑，这是支撑房价的一个原因，但不是主要原因，下面是我们讨论的重点：
支撑房价的根本原因是市场供求关系。
首先我们需要确定需求量和供给量。
2.1确定购房需求量
为了得出住房需求方和供应方数量，考虑到25岁之前具备买房条件的数量以及改善型住房需求量可以忽略不计，我们适当简化下模型，比如按照第六次人口普查常住人口25到39岁之间男性为购买主力，这一部分有多少比例买房可以用常住城镇化率作为系数。采用户籍城镇化率会比常住误差更大，所以本文采用常住城镇化率作为系数，但是不论采用哪种计算在总体上不会影响结论。购房系数确定了，然后以年常住人口为样本计算需求量。六普人口结构如图所示：
我们可以算出25到39岁男性比例占人口总数的12.％，根据《年新泰市国民经济和社会发展统计公报》中常住人口.31万可得购房主力为15.89万，年常住城镇化率大概在65％左右，年城镇化率在47％左右，每年基本上至少1％城镇人口数量增加，这也是每年的住房需求量。
《年新泰市国民经济和社会发展统计公报》:
最后我们可以算出买房主力也就是需求方的数量大致为10.万人。
2.2确定住房供应量
接下来确定供应量：考虑到年以前楼房交易较少，可以根据新泰房管局网站年以来个小区已售和未售总和去掉商业性质的部分即可大体确认供应量。
年以来可交易的个楼盘出售概况：
未售
已售
山东新泰青云国际冷链智慧物流园
/4/5
鲁投天赋青云
/1/10
祥和家园二期
/12/27
49
碧桂园湖悦天境
/12/20
锦绣佳苑
/12/5
1
山能华新海星福园
/10/29
63
54
滨湖公馆
/9/25
3
裕泰园
/9/23
鲁投尚府
/8/22
兴泉家园
/7/26
69
18
华颂云玺
/7/24
城开玉园
/6/28
新泰高巛建材五金家居博览城
/4/11
青云小镇
/4/4
山水文园（三期）
/1/23
83
东城田园清华园
/1/11
卓越财富广场
/11/23
中泰御湖湾
/9/18
东方时代（二期）商业楼
/8/18
0
大溪地现代城
/7/10
达德小镇
/6/5
特变世纪广场
/4/28
恒大林溪郡
/2/9
青云壹号院
/2/8
29
35
祥源锦泰生活广场综合商场
/2/8
早安新泰
/1/13
21
国泰家园
/12/29
20
城开·滨湖壹号院
/11/18
57
瑞祥商业楼
/11/10
7
17
祥和家园
/8/8
0
龙溪家园（二期）
/8/6
16
23
鲁投嘉和新城
/4/17
颐和小区
/4/12
4
30
珠光国际
/11/19
46
东盛嘉苑
/10/2
5
向阳小区
/7/1
4
25
莲花山拥翠家园
/6/29
18
41
温州商城
/2/18
上海国际商城
/8/28
云湖观邸
/8/21
5
1
福田新园小区
/7/6
14
93
祥和小区
/6/26
12
东城田园第一园
/6/18
翟镇文庭雅苑
/5/14
0
15
新泰中央花园
/2/26
37
居豪·凯旋城
/2/8
18
陶然名城
/2/7
92
莲花山麓府温泉住宅小区
/1/30
0
43
钻石名厦
/1/1
中和家园
/11/8
23
城阳铭座二期
/10/29
12
东方盛景
/10/28
36
东关小区-饮食服务公司
/10/24
0
翟镇金汇商业楼
/10/23
0
北寨小区
/9/22
9
华府新天地（二期）
/9/5
57
锦玉园2
/8/27
11
溧阳小区（三期）
/8/25
39
新城佳苑
/7/31
5
25
金斗玫瑰园
/7/11
0
90
好运来商场
/6/30
羊流铭流家苑
/6/16
68
特变·森林花园
/6/14
13
新汶东方商城
/1/10
龙溪家园
/11/10
51
宏元小区
/7/16
16
99
街心花园地下商场
/5/8
青云香格里拉
/1/27
锦玉园
/1/18
0
沁园春小区（二期）
/12/30
36
闳悦家园华恒新区
/12/17
10
居豪·馨城小区
/12/8
1
69
和谐家园
/11/30
新泰世纪大厦
/11/30
华新世纪城
/10/13
19
华府新天地
/9/22
0
居豪·四季春城
/9/8
1
新府铭座
/7/2
78
71
阳光家园
/3/16
33
61
泰和名城
/12/31
4
华云佳苑
/12/3
2
鑫岳小区
/11/30
21
良庄西岭
/10/26
0
9
龙柏园玉璟花园
/9/26
7
心悦世家
/8/18
3
润丰花苑
/8/16
2
溧阳小区（二期）
/6/29
1
山水文园
/6/18
翟镇世纪花园
/4/16
3
阳光世纪城
/4/7
1
绿城·新泰玉兰花园
/10/30
悠然天地花园
/10/8
16
辰晖大厦
/9/20
0
新汶银座购物中心
/8/20
溧阳小区
/7/16
0
城阳铭座
/5/17
6
90
沁园春小区
/5/15
63
青云商务大厦
/5/1
商城春天阳光苑（二期）
/4/30
0
金马小区
/9/22
1
39
山东容力达幸福里花园
/9/12
1
安信佳苑
/9/1
0
28
平步青云
/8/12
53
丽苑小区
/8/1
1
金苑小区
/8/1
1
27
福田花园北区
/6/10
10
安居小区（二期）
/4/9
3
67
龙柏园（二期）
/4/6
0
怡和花苑
/1/16
0
中心花苑
/12/26
5
新矿佳苑商务中心
/11/16
福田花园南区（一期）
/11/6
33
百合佳苑
/8/11
46
38
新汶房管所小区
/8/10
0
20
商城春天阳光苑（一期）
/11/9
2
芙蓉花苑
/10/23
0
54
秀水花园
/2/6
23
春天城市花园（二期）
/10/18
1
银河名座
/4/17
根据汇总可得供应住房为套，这里面包含了地下车库仓储以及各别商业性质的数量，实际住宅数量远少于4万8，根据计算需求方为10人，根据身边实际情况大家可以自行判断一下差不多平均每4户人家就有1户买房需求。需求明显大于供应，这是如今新泰房价高的根本原因。另外，高房价背后还有一个支撑是土地价格和供应量。
2.3土地价格和供应
我们来看下近几年政府土地供应和地价情况：
到年土地价格和供应情况：
年到年土地价格和供应情况：
注意左边数值为地价单位，右边为增速。总体来看，土地供应量近几年没有明显的增长，但是地价从年90多万每亩不到10年涨到了万每亩，土地供应不足加上需求量太大导致房价过高，从市场来看这是房价的正常反应而不是人为或者政策上的原因，即使政策方面所致也是政策影响了供需关系导致价格的变动，比如住房不炒政策会通过遏制投机性购房和增加土地供应来遏制房价过快增长。
三、年疫情对房价的影响以及未来走势。
年政策上依然明确住房不炒，疫情对房价影响有限，短期会使二手房供应的增加以及购房需求的减少，但影响有限，长期来看需求依然旺盛。
我们先看一下《新泰市城市总体规划（-）》：
根据规划，新泰市行政辖区范围总面积约平方公里，到年，新泰市域常住人口万人，规划远期年新泰市域常住人口万人。规划近期年新泰市域城镇化率65%，城镇常住人口91万人；规划远期年新泰市域城镇化率70%，城镇常住人口万人。
首先说明一下，这个人口规划包含天宝镇在内，它本身根据《新泰市城市总体规划（—）》基础上编制。按照规划，年常住需要增加4.7万多实现目标，按65％的城镇转换未来2年多大概3万人口进城，这一项会增加不少需求，对应的大学城、新城控股综合体等会增加供应，这2年会加速完成，从今年拿地价可知，新盘起来后很难比之前楼盘低，需求增加的影响和高地价很难使房价下来。至少在年前，最近两年的新盘房价微涨的可能性还是很大的。年城镇化率虽然放缓，但是每年仍有新增1万多点的城镇人口，长期来看，购房总需求还是不断增加。截止目前，新泰在售住宅存量有套，但是每年实际需求都在1万左右，如果年以后土地供应跟不上并且以现有政策施行房价下来还是很难，但即使如此也无需担心，因为未来平均工资的涨幅大概率超过房价涨幅，从这个层面上来说，房价是降了，未来有能力买房的人会越来越多。这也是未来不建议投资买房的原因，房子这个赛道已经完成了历史使命。今年政府没有棚改计划，全国很多地方年完成了棚改，这个棚改结束会对房价造成一波冲击，这是刚需买房的好时候。从长期看，房价还得看供求比，也可以算每年的供求关系，看看近几年供求差在增加还是缩小基本也能判断房价未来走势。
这里说一下为什么不增加土地供应，因为土地本身就是稀缺资源，按照如今土地存量，也卖不了几年了，如果一下子放那么多，价格也不会高哪里去，还不如一点点高价卖也能收益最大化。还有就是城市承载能力有限，如果过快通过增加供应导致房价下跌，进城人口快速增加也就是城市化进城过快，会导致公共资源的挤兑，就是说城市配套建设跟不上无法匹配承载那么多人，比如1个医院覆盖10万人和1个医院覆盖20万人自然是2个不同的世界。最后土地供应方面，后期如果农村宅基地入市或者小产权转正如期实现，才是楼市真正的末日，这个就稍微有点远了。
最后，在新泰，不要买房投资。
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